Ejendomsmæglere tryller boliger med AI: Flere eksempler er helt urealistiske

Det hedder ikke længere “blot et stenkast fra vandet” blandt en stor del af danske ejendomsmæglere.

Nu er nye moderne værktøjer taget i brug for at tryllebinde folk, der søger boliger på nettet.

Med kunstig intelligens kan ejendomsmæglere vise potentielle købere, hvordan et hus kunne se ud efter en renovering.

Problemet er bare, at nogle af forvandlingerne kræver omfattende ombygninger – i ét eksempel, som Puls har fundet, skal en bærende væg fjernes, før huset kan komme til at ligne AI-visualiseringen.

Puls har gennemgået ti boligannoncer fra blandt andre Danbolig, Nybolig og John Frandsen.

Her har vi fundet flere eksempler på, at AI ikke bare pynter på boligerne, men ændrer på selve huset, haven eller bygningerne omkring det.

Kan være problematisk

Det kan være problematisk, vurderer Jan Trzaskowski, der er ekspert i markedsføringsret.

“Umiddelbart kan jeg godt se noget problematisk i, at de første billeder er en visualisering, idet billedet jo ikke afspejler det, man kan få for udbudsprisen.”

I et af eksemplerne er en bærende væg fjernet på visualiseringen, så den ene halvdel af huset bliver lavet om til en stor glasudestue – det er denne boligannonce fra Danbolig, vi har prøvet at rekreere med denne AI-visualisering.

Samtidig er haven og huset ændret så markant, at man næsten ikke kan genkende det.

I et andet eksempel er flere bygninger på en gårdejendom fjernet på AI-billedet.

Og i et tredje eksempel er blandt andet et nedløbsrør fjernet, mens både tag og facade er ændret markant.

Ifølge Jan Trzaskowski er visualiseringer ikke i sig selv et problem, hvis det er tydeligt for forbrugeren, at der er tale om en mulig fremtidig ændring – og ikke boligens faktiske udseende.

Men hvis visualiseringerne fylder meget i boligannoncerne, og de viser muligheder, som ikke realistisk kan lade sig gøre, kan det blive problematisk.

“Der vil både kunne være et problem i forhold til forbrugere, men også konkurrenter og samfund, hvis det måtte være en praksis, der breder sig,” lyder det fra Jan Trzaskowski.

Af hensyn til ophavsretten viser Puls ikke de konkrete AI-billeder fra de ti boligannoncer, vi har gennemgået.

“Kan jo ikke lade sig gøre”

For at undersøge, hvor realistiske visualiseringerne er, har Puls fået bygningskonstruktør Morten Winther Larsen fra ERIK Arkitekter til at gennemgå de oprindelige billeder af husene sammen med AI-visualiseringerne.

Et eksempel er en bolig, der har været til salg hos Danbolig.

Her viser visualiseringen blandt andet et langt, åbent rum, en slags udestue, gennem en stor del af huset.

Men ifølge Morten Winther Larsen kræver visualiseringen en så omfattende ændring af huset, at den ikke kan lade sig gøre uden at ændre husets konstruktion.

“Man har glemt at kigge på huset i sin helhed. Hvis man åbner hele huset op, får man et tag, der falder ned.”

Han mener også, at der er en fejl i selve visualiseringen.

“Det ligner, at man kigger igennem hele huset, og det kan jo ikke lade sig gøre at fjerne halvdelen af et hus. Så har du ikke særlig meget hus tilbage.”

Også haven kan ifølge ham være svær at få til at hænge sammen med virkeligheden.

“Der kommer et kæmpe haveprojekt, hvor man ikke forholder sig til niveauer. Det kan måske ikke lade sig gøre i virkeligheden.

På visualiseringen ligner det, at man går fire trin op, men huset ligger plant med omgivelserne, så der er nogle ting, der ikke hænger sammen.”

Kræver kæmpe renovering

På et hus, som har været til salg hos Nybolig Ringe, vurderer Morten Winther Larsen, at det vil koste omkring én million kroner at få huset til at ligne visualiseringen.

“Jeg synes ikke, man har tænkt over, hvor meget der egentlig skal til det, billederne viser.”

Han peger blandt andet på husets tilstand og tagkonstruktion.

“Der er tegn på, at det byggeteknisk ikke er udført alt for godt. Der er blandt andet noget nedløb fra huset, som lander i haven.”

Det kan ifølge ham betyde, at en køber står over for en langt større renovering end den, der umiddelbart fremgår af visualiseringen.

“Måske er det ikke kun at skifte taget, måske er det også at skifte nogle af spærene, måske skal noget af træet udskiftes, så det egentlig bliver en væsentlig større renovering”.

Visualiseringer “ligger på vippen”

Puls har også fået bygningskonstruktøren til at vurdere et sommerhus, som har været til salg hos Nybolig Langeland.

Her vurderer han, at det vil koste mellem 300.000 og 400.000 kroner at føre ændringerne på AI-visualiseringerne ud i virkeligheden.

Han peger blandt andet på, at AI-billederne viser huset med ny facade, nyt tag og en langt større træterrasse omkring huset.

Han mener, at visualiseringerne “ligger på vippen i forhold til, hvad der er realistisk”.

“Hvis man både skal skifte tag og hele facaden og lægge en kæmpe tagterrasse, så er det en større renovering.

Hvis man låner en million til et hus og så skal bruge flere hundrede tusind på at renovere, så vil jeg være i tvivl, om man vil kunne låne pengene til det.”

“Vi har jo bare pudset det og puttet maling på”

Puls har forelagt vurderingen for Jesper Greve, der er indehaver og direktør i Nybolig Ringe.

Han er ikke enig i bygningskonstruktørens vurdering.

“Så synes jeg, du skal tage ham ud at kigge på det. Hans vurdering er lige så god som min.”

Men er din vurdering lige så god som hans, når han er uddannet bygningskonstruktør og vurderer de her ting til daglig?

“Ja, det synes jeg. Vi har jo bare pudset det og puttet maling på billedet.”

Men hvem har så vurderet, at det er nok at pudse og male?

“Det er ud fra at gøre det pænere jo. Det er udseendemæssige tiltag, man kan lave på huset.

Jeg synes, det er mest fair, at man ved, det kan lade sig gøre.”

Men hvor ved du fra, at det kan lade sig gøre?

“Jamen, altså taget skal renses, men så kan du i princippet male det.”

Men er det en arkitekt eller bygningskonstruktør eller anden fagperson, der har vurderet, at det er det, der skal til?

“Nej, det er os, det er ikke nogen udefra.”

Han fastholder, at det alene er husets facade, der er ændret.

“Der er jo ikke andre store ændringer altså, det kan du jo se, hvis du kigger på billederne.”

På det rigtige foto er der eksempelvis et nedløbsrør på siden af huset, som ender ude i haven. På AI-visualiseringen er røret væk.

Det erkender Jesper Greve er en fejl.

“Det er en fejl, at det mangler, ja. Det giver jeg dig ret i.”

Han anerkender samtidig, at ejendomsmæglere skal være varsomme med, hvad de viser i deres visualiseringer.

“Vi skal passe på, hvordan vi gør med det her.

Om de ting, vi sætter op, kan lade sig gøre. I de tilfælde, det kan lade sig gøre, så synes jeg, det er okay.”

Danbolig ændrer praksis efter Puls’ henvendelse

Puls har også kontaktet Danbolig om en af deres boligannoncer med AI-visualiseringer.

I et skriftligt svar fra deres presseansvarlige, erkender Danbolig, at brugen af AI i den konkrete salgsannonce ikke levede op til virksomhedens egne ønsker.

“Det skal være helt tydeligt for en potentiel køber, hvad der viser boligens faktiske stand, og hvad der alene er en visualisering af mulige ændringer.

Samtidig må en visualisering ikke give et indtryk af muligheder, som ikke har et tilstrækkeligt realistisk grundlag.

På den baggrund har vi fjernet de pågældende visualiseringer fra boligpræsentationen på vores hjemmeside.”

Samtidig skriver virksomheden, at Puls’ henvendelse har givet anledning til at skærpe praksis.

“Fremover skal de første billeder i en boligpræsentation vise boligen, som den faktisk ser ud.”

Eventuelle AI-visualiseringer skal fremover placeres i et særskilt visualiseringsmodul, hvor det oprindelige billede og visualiseringen kan ses side om side.

Danbolig skriver, at formålet med visualiseringerne er at vise potentialet i boliger, der har behov for modernisering.

“Men de er inspiration. Ikke bygge- eller arkitekttegninger.

Konkrete ombygninger og renoveringer skal naturligvis altid vurderes af relevante fagfolk, blandt andet i forhold til konstruktioner, myndighedskrav og økonomi.”

“Vi kan derfor godt forstå kritikken af de konkrete visualiseringer.

Vi tager ved lære af sagen og vil fortsat arbejde for at sikre en praksis, hvor AI bruges på en måde, der er transparent og ansvarlig over for boligkøberne.”

Nybolig Langeland er ikke vendt tilbage på Puls’ henvendelse.